Hauskauf in Marokko

[Mike]

Hallo/Salam,

als Neuling in diesem Forum möchte ich alle hier recht herzlich begrüßen. Ich bin seit knapp 18 Jahren mit einer marokkanischen Frau verheiratet und wir haben sowohl einen Wohnsitz in Schwaben als auch in Rabat. Ich würde hier gerne meine Erfahrungen teilen.

Zum Wohneigentumserwerb:
Als Ausländer kann man problemlos Wohneigentum erwerben, vom Gegenteil habe ich noch nie gehört. Ausnahmen könnte es allenfalls bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen (logement economique) geben, da kenne ich mich nicht aus. Ich und meine Frau haben Ende 2019 eine Wohnung in Rabat gekauft, leider nicht ganz billig. Meine Frau hat 2/3 des Kaufpreises beigesteuert, ich 1/3. Genauso steht es auch im Kaufvertrag und wir sind beide als Eigentümer im Grundbuch.

Dennoch gibt es einige Dinge zu beachten, wenn man keine böse Überraschung erleben will:

1. Die meisten Privatverkäufer wollen einen Teil des Kaufpreises "schwarz unter dem Tisch", d.h. der offiziell registrierte Preis ist viel niedriger als der tatsächlich gezahlte. Der Grund ist die Steuer, die auf den Zugewinn bei Wiederverkauf gezahlt werden muss. Da die Kaufpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, lässt sich da natürlich sparen. Vor diesen Praktiken kann ich nur dringend abraten. Erstens ist Steuerhinterziehung (und Beihilfe dazu) auch in Marokko strafbar, zweitens kommt die böse Überraschung dann beim Wiederverkauf der Immobilie. Leider ist es insbesondere in den Zentren der Großstädte kaum möglich, eine Wohnung ohne Schwarzgeldforderung zu finden. Wir haben jahrelang in Rabat gesucht und sind immer wieder abgeblitzt, wenn es auf die Zahlungsmodalitäten kam.
   
2. Sollte die Immobilie zumindest teilweise mit Devisen bezahlt werden, sollte das Geld zunächst in Euro auf ein Dirham-convertible-Konto einer marokkanischen Bank überwiesen werden. Nur so besteht die Möglichkeit, das Geld bei einem Verkauf wieder nach Europa zuückzuholen. Allerdings habe ich noch nicht ausprobiert, ob das im Ernstfall wirklich funktioniert.
   
3. Nach Unterzeichnen des Kaufvertrags sollte der Kaufpreis an den Notar gezahlt werden, nicht direkt an den Verkäufer. Der Notar gibt das Geld erst dann weiter, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. Anders als in Deutschland gibt es keine Auflassungsvormerkung, die verhindert, dass ein betrügerischer Verkäufer die Immobilie mehrfach über verschiedene Notare verkaufen kann. Voraussetzung ist natürlich, dass der Notar vertrauenswürdig ist.
   
4. Niemals eine vermietete Immobilie kaufen, auch wenn versprochen wird, dass die Mieter bald ausziehen oder ihnen leicht gekündigt werden kann! Mieter sind in Marokko noch besser geschützt als in Deutschland und da die Mieten noch rasanter gestiegen sind als die Kaufpreise, wird kaum einer seine Wohnung freiwillig verlassen. Eigenbedarfskündigungen gibt es nicht. Selbst wenn ein Mieter verstirbt, können die Erben weiter in der Wohnung bleiben.
   
5. Viele Eigentümer kaufen eine Wohnung als Kapitalanlage bzw. Spekulationsobjekt und lassen sie dann leer stehen. Da sie dort nicht wohnen, sehen sie oft nicht ein, dass sie für die Gemeinschaftskosten wie Aufzugswartung, Reparaturen am Dach, etc. mit aufkommen müssen. Entweder zahlen dann die restlichen Eigentümer alles oder das Gebäude verkommt mangels finanzieller Mittel. Einem französischen Bekannten ist das widerfahren, der eine Wohnung in der Palmeraie von Marrakech gekauft hat. Die einst luxoriöse Anlage verfällt immer mehr, da die Zahlungen für Gärtner, Müllsammler etc. ausbleiben. Inzwischen bereut er den Kauf, könnte die Wohnung wegen des schlechten Zustands aber nur mit Verlust verkaufen.
   
6. Bei Häusern mit Tiefgarage unbedingt testen, ob man den zugeteilten Parkplatz gut anfahren kann. Ich habe Häuser erlebt, wo die Stützen im Keller so eng gesetzt waren, dass man selbst mit einem Smart kaum in seine Parkbucht kommt.
   
7. Wenn man sich mit dem Markt nicht sehr gut auskennt, kann es tatsächlich sinnvoll sein, einem Einheimischen seines Vertrauens die Preisverhandlungen zu überlassen. "Langnasen" werden vielfach stark überhöhte Preise angeboten, die sich auch durch Verhandeln dann kaum noch senken lassen. Den Kaufvertrag sollte(n) natürlich nur der (oder die)unterschreiben, der bezahlt.
   

Schöne Grüße

Mike