Marokko: Kauf einer Immobilie, Wohnungsbau, ..

[Marc99]

Marokko – Kauf einer Immobilie in Planung oder im Rohbau nicht ohne Risiko.

Kaufvertrag statt Reservierung und Zahlungen nur in Abhängigkeit von erfolgten Bauphasen.

Rechtsanwalt erläutert Hintergründe zum Erwerb von Wohnungen oder Häusern im Planungszustand oder Rohbau. Immobilienkauf nicht ohne Fallstricke.

Rabat – Einer der wichtigsten Wirtschaftssektoren weltweit und auch in Marokko ist der Immobilienmarkt. Gerade für diesen sind die im Ausland lebenden Marokkanerinnen und Marokkaner MRE eine wichtige Zielgruppe. Viele erfüllen sich für ihre jährliche Urlaubsfahrt oder den Besuch bei den Verwandten den Traum von den eigenen Räumlichkeiten, nicht nur, weil dies zu den Erwartungen an die MREs durch ihre Familien gehört, sondern weil es die Bindung an die Heimat erhöht und weil es erschwinglicher ist, als in den Ländern, in denen sie Leben und Arbeiten. Dies weiss auch die Immobilienwirtschaft und bietet für alle Preisklassen zunehmend vermeintlich erschwingliche Wohnungen an. Bereits ab unter 25.000 EURO kann es los gehen.

Alljährlich organisiert die marokkanische Immobilienwirtschaft Messen im Ausland, der sog. „smap salon immobilier marocain“. Dabei präsentieren sich die Immobilienunternehmen potentiellen Käufern mit ihren Projekten, nicht wenige noch in der Planungsphase oder im unfertigen Zustand. Doch wer sich auf einen Kauf auf dem Papier oder im Rohbau einlässt, kann sich erhöhten Risiken aussetzen, denen man sich als unerfahrener Käufer in der Regel nicht bewusst ist. Nicht nur dass ein Bauträger auch insolvent werden kann oder juristische Risiken, wie noch ausstehende Baugenehmigungen oder Rahmenbedingungen für den Beginn des Baus nicht offengelegt werden, auch Planänderungen können erfolgen, die nicht immer im Sinne des Käufers sein müssen. Gerade die Praxis bei unfertigen Immobilien bedarf der genaueren Betrachtung. Darauf weist Rechtsanwalt Soulimane Thaili in einem Interview mit der staatlichen Sendergruppe SNRT hin.

Kauf von unfertigen Immobilien – nicht ohne notariell beglaubigten Vertrag.

In diesem Interview mit SNRTnews erläutert Soulimane Thaili, Rechtsanwalt in Casablanca und Gründer der Anwaltskanzlei Thaili Law Firm, die gesetzlichen Bestimmungen für diese Art von Verträgen.

„Der Verkauf im Stadium der späteren Fertigstellung (VEFA) ist ein Vertrag, mit dem der Käufer eine zu errichtende oder sich im Bau befindliche Immobilie erwirbt. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu liefern, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind. Der Vertrag muss bei einem Notar oder durch eine rechtsgültige Urkunde eines Angehörigen eines legalen und reglementierten Berufs, der nach dem Gesetz über diesen Beruf zur Erstellung solcher Urkunden befugt ist, abgeschlossen und unterzeichnet werden,“ erläutert Herr Thaili

Artikel 618-1 des Gesetzes 107.12 zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes Nr. 44-00 über den Verkauf von Immobilien in einem voraussichtlich fertiggestellten Zustand ist eindeutig. „Als Verkauf von Immobilien in einem voraussichtlich fertiggestellten Zustand gilt jede Vereinbarung, durch die sich der Verkäufer verpflichtet, innerhalb einer bestimmten Frist ein Gebäude zu errichten und das Eigentum an diesem Gebäude gegen einen von diesem zu zahlenden Preis entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten auf den Erwerber zu übertragen.

Grundlegender Unterschied ist, dass die Immobilien nicht fertiggestellt verkauft wird.

Es gibt einen grundlegenden Unterschied, der zugleich das erhöhte Risiko in der Praxis für den Käufer darstellt. Die Immobilie existiert noch nicht oder ist noch nicht fertiggestellt, so Rechtsanwalt Thaili weiter und dies kann in der Praxis zu Problemen zwischen den Vertragsparteien führen, die meist zu Lasten des Käufers ausfallen. „Ein normaler Kaufvertrag setzt voraus, dass die verkaufte Immobilie gebaut, angemeldet oder die Baugenehmigung erteilt ist, während ein VEFA-Vertrag zunächst einen Reservierungsvertrag oder einen Vorvertrag darstellt, bevor der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Obwohl das Gesetz die Käufer zu schützen scheint, reicht es angesichts der Verkaufspraxis nicht aus, da die Käufer dem Ermessen der Bauträger unterworfen sind, die ihre eigenen Methoden anwenden, um die strikte Einhaltung des VEFA-Gesetzes zu umgehen und sich den daraus resultierenden Verpflichtungen, insbesondere der Lieferfrist für die gekaufte Immobilie, zu entziehen. Anstatt einen Reservierungsvertrag in notarieller Form oder durch eine Urkunde mit sicherem Datum zu erstellen, die von einem Angehörigen eines legalen und reglementierten Berufs erstellt wurde, der nach dem Gesetz über diesen Beruf zur Erstellung solcher Urkunden berechtigt ist, gefolgt von einem Vorvertrag, entscheiden sie sich für einfache Quittungen über die Zahlung von Vorschüssen, die keinerlei Rechtswert haben und keine dinglichen Rechte an der Immobilie zugunsten des Käufers begründen.

Kaufvertrag statt Reservierung und Zahlungen nur in Abhängigkeit von erfolgten Bauphasen.

Der Anwalt rät ganz deutlich. Die Reservierungs- und Vorverträge sowie der endgültige Kaufvertrag sollten von einem Notar aufgesetzt werden, der sicherstellt, dass beide Parteien ihren Verpflichtungen nachkommen: Zahlung des Preises entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten und Übergabe der Immobilie nach Eintragung der Immobilie bei der Grundbuchbehörde und Ausstellung der Wohngenehmigung, die die Konformität der Arbeiten mit den gesetzlich vorgeschriebenen Normen garantiert, so Rechtsanwalt Thaili abschließend gegenüber SNRT.

[Marc99]

Marokko: Hunderte Luxusresidenzen von Abriss bedroht


In Marokko sind Verstöße gegen das Städtebaurecht an der Tagesordnung. In Benslimane in der Badestadt Mansouria und in Bouznika wurden öffentliche Grundstücke illegal genutzt und beherbergen heute Hunderte von Luxusresidenzen.

Die Frage der anarchischen und illegalen Besetzung des öffentlichen Eigentums interessiert das Parlament, das über die Abgeordnete Nadia Touhami von der PPS eine schriftliche Anfrage an die Ministerin für Wirtschaft und Finanzen, Nadia Fettah Alaoui, gerichtet hat, um zu verstehen, wie die öffentliche Stranddomäne in der Badestadt Mansouria und andere Strände in Bouznika in den Besitz einiger Leute gelangt sind, die dort ungestraft etwa 520 Luxusresidenzen, Ferienhäuser, errichtet haben, berichtet die Tageszeitung Al Akhbar.

"Diese nicht genehmigten Bauten wurden auf den Landtiteln Nr. 56009/S, 8400/S und 8630/S errichtet, die zum Privatbesitz des Staates und zum öffentlichen Strandbesitz gehören", sagte die Abgeordnete Nadia Touhami. In ihrer Antwort stellte die Ministerin klar, dass "diese und andere Chalets auf der Grundlage der von der jeweiligen Gebietskörperschaft erteilten Genehmigungen ohne die Stellungnahme der Partei, die den Grund und Boden besitzt, errichtet wurden, während sie von den finanziellen Auswirkungen profitierten, die von den Eigentümern dieser Bauten bezahlt wurden". Nadia Fettah Alaoui fügt hinzu, dass "die Baumaßnahmen durch das Eingreifen der Dienststellen des Wirtschafts- und Finanzministeriums, insbesondere der Direktion für Staatsgrundbesitz, gestoppt wurden".

Ebenfalls in ihrer Antwort an das Parlament erklärt die Ministerin, dass sie von einer Vereinigung angerufen worden sei, um die Situation zu regeln. Als sie sich mit dem Fall befasst habe, sei ihr Ministerium auf die Unregelmäßigkeit aufmerksam geworden. Sie versicherte den Abgeordneten, dass ihr Ministerium entschlossen sei, die Situation zu regeln, damit Verstöße gegen das Städtebaugesetz durch die Anwendung der Bestimmungen des Gesetzes 66-12 über die Kontrolle und Bestrafung von Verstößen im Bereich Städtebau und Bauwesen geahndet werden.

[Marc99]

Marokko: Gendarmen wegen Immobilienbetrugs verurteilt

Drei Gendarmen - einer davon im Ruhestand - wurden von der Kammer für Finanzverbrechen in Rabat wegen Immobilienbetrugs zu insgesamt neun Jahren Haft verurteilt. Bei den Opfern handelte es sich um Immobilienentwickler und Geschäftsleute, die in Témara und Ain Atiq tätig waren.

Der Modus Operandi der drei Gendarmen bestand darin, Mietverträge für Wohnungen, Villen und Gebäude, die angeblich für Beamte der Gendarmerie bestimmt waren und Stempel des Oberkommandos der Gendarmerie trugen, zu verwenden, um die Immobilienentwickler zu "überzeugen", berichtete die arabischsprachige Tageszeitung Al Akhbar. Sie versprachen ihnen die Zahlung sehr hoher Mieten für die Vermietung ihrer Immobilien im Gegenzug für "Provisionen", deren Gesamtbetrag sich Schätzungen zufolge auf über 3 Millionen Dirham belaufen soll. Versprechungen, die nicht eingehalten wurden. Die Immobilienentwickler sollten später herausfinden, dass es sich um einen reinen Immobilienbetrug handelte.

Die in diesem Fall durchgeführten Vorermittlungen ergaben, dass der pensionierte Gendarm und die beiden anderen Gendarmen im Dienst in eine Betrugs- und Fälschungsaffäre verwickelt waren, die sich gegen Bauträger und Geschäftsleute richtete, die in Rabat, Témara und Ain Atiq tätig waren. Die beiden Gendarmen wurden vom Dienst suspendiert. Der Fall wurde vor Gericht gebracht. Nach einer Verhandlung verurteilte die Kammer für Finanzverbrechen in Rabat die beiden noch aktiven Gendarmen zu 5 bzw. 3 Jahren Haft ohne Bewährung. Der pensionierte Gendarm wurde zu einem Jahr Gefängnis verurteilt.

[Marc99]

Wohnungsbau

Direkte Unterstützung für den Wohnungsbau: Experte fordert, die Errungenschaften der alten Politik zu berücksichtigen

Seit fast zwei Jahrzehnten betreibt Marokko eine Politik des sozialen Wohnungsbaus, um den Ärmsten der Armen eine menschenwürdige Unterkunft zu verschaffen. In Absprache mit den Interessengruppen hat die Regierung eine Reform der öffentlichen Förderung des sozialen Wohnungsbaus angekündigt, bei der die Steueranreize und -befreiungen mehr oder weniger durch eine direkte Unterstützung für den Zugang zu Wohneigentum ersetzt werden sollen.

Der Wissenschaftler und Vorsitzende des unabhängigen Zentrums für strategische Analysen, Driss Effina, der von Hespress Fr zu diesem Thema befragt wurde, vertrat in einer ersten Stellungnahme die Ansicht, dass die Regierung zunächst eine "kritische" Bilanz der Politik des sozialen Wohnungsbaus der letzten 40 Jahre vorlegen müsse, der Anpassung und Verbesserung, die zum aktuellen Stand der Dinge geführt hat, sei es auf der Ebene der Vorschriften oder der Realisierungen. Ziel dieser Bestandsaufnahme ist es, die Stärken und Schwächen dieser Politik bis zum heutigen Tag zu ermitteln.

"Diese seit Jahrzehnten von Marokko betriebene Politik hat sich erheblich verbessert, indem sie neben dem nationalen Know-how auch alle bewährten Verfahren auf internationaler Ebene berücksichtigt hat. Wir haben also heute eine Sozialpolitik, die das Königreich im afrikanischen Maßstab an die Spitze bringt". , erklärt der Wirtschaftswissenschaftler.

Diese afrikanische Positionierung Marokkos ist laut Effina darauf zurückzuführen, dass in der ganzen Welt, insbesondere in Europa, die Politik des sozialen Wohnungsbaus vollständig vom Staat über die ihm oder den Gebietskörperschaften unterstehenden Einrichtungen übernommen wird.

In Afrika übernimmt der Staat die Verantwortung für den sozialen Wohnungsbau". Und wir haben in Afrika ein paar etwas seltsame Situationen, nämlich dass es riesige Warteschlangen gibt. Manchmal muss man nach der Einreichung eines Antrags Jahre warten, um in den Besitz einer Sozialwohnung zu kommen. Die Wartezeit kann bis zu 20 Jahre betragen", sagt er.

Marokko hat durch seine Politik, die es seit Beginn dieses Jahrhunderts verfolgt, diese Aufgabe zunächst auf den Privatsektor übertragen, der diese Aufgabe im Gegenzug für steuerliche oder bodenrechtliche Anreize und manchmal auch für Erleichterungen bei Genehmigungsverfahren übernimmt, betont er.

"All dies hat es ermöglicht, den Staatshaushalt zu entlasten und die öffentlichen Einrichtungen zu entlasten, die mit dieser Aufgabe betraut waren und die es heute nicht mehr gibt. Und es hat die Schaffung eines sehr fortschrittlichen Ökosystems für den sozialen Wohnungsbau ermöglicht. Wir haben heute Champions und Spezialisten, die Immobilienentwickler sind, im sozialen Wohnungsbau. Und Marokko hat diese Initiative zu Zeiten von Driss Jettou gestartet, der sogar den Weg für internationale Bauträger geebnet hat" , argumentiert Driss Effina, der daran erinnerte, dass Anfang der 2000er Jahre ausländische Immobilieninvestoren nach Marokko kamen, die es vorzogen, in den sozialen Wohnungsbau in Marokko zu investieren, da dieser erhebliche Anreize bot.

Auf der Ebene von Angebot und Nachfrage berichtet uns der Ökonom, dass das Angebot die Nachfrage bei weitem übersteigt. "Es gibt sogar einen Bestand, den wir auf 15.000 Sozialwohnungen geschätzt haben, die sich ohne Käufer auf dem Markt befinden, während es in anderen afrikanischen Ländern, insbesondere in unserem Nachbarland Algerien, keinen sozialen Wohnungsbau gibt. Die Menschen warten jahrelang darauf, dass der Staat eine Wohnung baut und sie auf den Markt bringt" , vergleicht er.

Der Wirtschaftswissenschaftler ist der Meinung, dass die soziale Wohnungspolitik, die Marokko derzeit betreibt, "gut bewertet und angepasst werden sollte, bevor weitere Reformen durchgeführt werden", und merkt an, dass "zunächst die Stärken dieser Politik hervorgehoben werden müssen, um in Zukunft keine falschen Schritte zu machen und alles, was aufgebaut wurde, zu zerstören".

Auf die Frage nach den Sozialwohnungen, die überall in Marokko gebaut wurden und sich im Laufe der Jahre in "Ghettos" verwandelt haben, erklärte Driss Effina zunächst, dass zwischen der Politik selbst und ihrer Umsetzung unterschieden werden müsse.

"Hier handelt es sich um Umsetzungsfehler. Jeder Bauträger unterzeichnet eine Vereinbarung mit dem Staat über den Bau dieser Wohnungen. Und in diesen Vereinbarungen gibt es mehrere öffentliche Einrichtungen, die die Wohnungen begleiten sollen. In der Regel werden die Wohnungen abgenommen, ohne dass die Einrichtungen bereitgestellt werden, weshalb wir in diese Situation geraten. Ebenso gibt es Dichtevorgaben, die in jedem Programm für Sozialwohnungen eingehalten werden müssen. Aber leider gibt es auf dieser Ebene Umleitungen, und die Verantwortlichen in bestimmten Gebieten haben der Abnahme von Programmen zugestimmt, die nicht dem mit dem Bauträger unterzeichneten Vertrag entsprechen. Das nenne ich Umsetzungsfehler, die nichts mit der Politik selbst zu tun haben, die nach wie vor eine sehr effektive Politik ist, die sich in mehreren Gebieten Marokkos bewährt hat", sagte er. , sagt er.

Für den Ökonomen hängen die Fehlfunktionen mit bestimmten Bauträgern oder auch Verantwortlichen zusammen, die die Abnahme von Wohnungen akzeptieren, obwohl der Bauträger das Lastenheft nicht eingehalten hat, sowie mit der Erteilung von Baugenehmigungen in Gebieten, in denen sie nicht benötigt werden. 

"Es gibt ein Lastenheft, das vom Bauträger eingehalten werden muss. Aber leider gibt es einige, die sich nicht daran halten und versuchen, auf allen Ebenen (Steuern, öffentliche Einrichtungen ...) zu gewinnen"". betont er.

Kommen wir zu der direkten Unterstützung, die in der von der Regierung angekündigten Reform angesprochen wird. Laut Driss Effina gibt es bereits eine direkte staatliche Unterstützung für den sozialen Wohnungsbau, die aus einer Subvention besteht, die zwischen 45.000 und 50.000 Dhs liegt und die der Staat den Haushalten gewährt, die aber direkt an die Bauträger weitergegeben wird, anstatt dass der Kunde sie vorschießt.

"Wir haben heute gemischte Beihilfen, die die direkte Beihilfe und den Steueranreiz verschmelzen. Zum jetzigen Zeitpunkt haben wir nicht viele Details über die zukünftige Politik, die von der Regierung angekündigt wurde. Aber wir bewegen uns auf die Abschaffung der Steuerbefreiung und die Erhöhung der staatlichen Subventionen für die Kunden zu", erklärt der Wirtschaftswissenschaftler.

Die Frage, die der Wirtschaftswissenschaftler aufwirft, ist jedoch, ob diese neue Politik, die im neuen Entwicklungsmodell (NMD) verankert ist, Früchte tragen wird. 

"Im NMD wurde über die Abschaffung aller Steueranreize für Bauträger gesprochen, weil der Verfasser des Berichts der Meinung war, dass dies ein Irrweg sei und dass man nur Familien, die ein Haus kaufen wollen, Zuschüsse geben sollte. Ich denke, das wird eine große Fehlentwicklung sein" , sagte er. Warum ist das so? 

Nach Ansicht des Wirtschaftswissenschaftlers kennt derjenige, der diese Maßnahme im NMD vorgeschlagen hat, zunächst nicht die international existierenden Modelle und ihre Stärken und Schwächen oder die Geschichte dieser Sozialpolitik in Marokko.

Als Mitglied der Kommission, die von der Weltbank beauftragt wurde, die marokkanische Politik des sozialen Wohnungsbaus zu bewerten, berichtet Driss Effina, dass der Bericht feststellte, dass die marokkanische Politik im Vergleich zu den in Europa durchgeführten Maßnahmen "besser war, weil sie den allgemeinen Staatshaushalt entlastet und einen außerordentlichen wirtschaftlichen Effekt hatte, indem sie die Entwicklung eines international einzigartigen Modells für den sozialen Wohnungsbau ermöglichte, das wir nirgendwo anders finden".

In diesem Zusammenhang führt der Wirtschaftswissenschaftler das Beispiel Italiens an, wo das Sozialwohnungspaket eine große Belastung für den Staat darstellt, weil er für die Instandhaltung zuständig ist. "Und wenn Sie ein Sozialwohnungspaket haben, das 20 Millionen Einheiten erreicht hat, ist das Budget für die Instandhaltung kolossal, während Marokko all das privatisiert hat", sagt er. , betont er.

Marokko hat dafür gesorgt, dass die individuelle Wohnung zum Eigentum des Einzelnen wird, der für ihre Instandhaltung sorgen muss. Der Staat kümmert sich nicht mehr um die Instandhaltung dieses Wohnungspakets und ist nicht mehr Mieter des Sozialwohnungsbestands, weil er ihn verkauft", erklärt er, "im Gegensatz zu Europa, wo das Sozialwohnungspaket entweder den lokalen Gebietskörperschaften oder dem Staat gehört und eine große Belastung für deren Haushalt darstellt".

Marokko hat es also geschafft, die guten Punkte von ausländischen Modellen zu übernehmen und ein einzigartiges Wissen in diesem Bereich zu entwickeln, ohne die Staatskasse zu belasten. Der Punkt, auf den wir uns einigen werden", fährt unser Gesprächspartner fort, "ist, wenn der Staat alle steuerlichen Anreize abschafft.

"Wir werden die Sozialwohnungen nicht mehr wie bisher produzieren können und es besteht die Gefahr, dass weniger Wohnungen auf den Markt kommen, d.h. wir werden wieder zu anarchischen Siedlungen (Slums etc.) zurückkehren. Die Städte Marokkos von vor 20 Jahren sind heute nicht mehr dieselben dank der Politik des sozialen Wohnungsbaus, die Wohnraum für alle Marokkaner auf den Markt gebracht hat, selbst für diejenigen, die kein stabiles Einkommen haben", sagt er.

Wenn die Regierung beschließt, die steuerlichen Anreize zu streichen, so der Ökonom, "wird man sich auf direkte Wohnungsbeihilfen verlegen. Und dann besteht die Gefahr, dass ein ganzes Ökosystem zerstört wird, das in Marokko seit fast 20 Jahren aufgebaut wurde und funktioniert hat", argumentiert er. "Wir müssen dafür sorgen, dass die Errungenschaften der alten Wohnungspolitik erhalten bleiben. Die Direkthilfe wird zunächst einmal den Staatshaushalt belasten, weil man ein entsprechendes Budget vorsehen muss und der Staat keins hat. Die Belastungen wurden auf eine halbe Milliarde Dirham pro Jahr geschätzt, um den sozialen Wohnungsbau zu unterstützen, und wenn die Bauträger nicht durch steuerliche Anreize angelockt werden, werden wir weniger produzieren und somit weniger Steuereinnahmen für den Staat im Baubereich haben" , schloss unser Gesprächspartner.