Hauskauf in Marokko

[Thomas Friedrich]

Liebe Barbara,

leider ist Marrakech recht weit weg von meinem Wohnsitz in Errachidia.

Solltest Du Dich jedoch zum Immobilienkauf an einem Ort entscheiden, der nicht so weit weg ist (z.B. Fes od. Meknes, was preislich auch günstiger ist) helfe ich Dir gerne.




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[Marc99]

Hallo, 
eine Immobilie zu erwerben ist in Marokko zwar eigentlich gar nicht so kompliziert. 
Die Herausforderung besteht eher darin, nicht über den Tisch gezogen zu werden. Man sollte sich im Vorfeld bewusst sein, das die Ausführungen der Arbeiten meist nicht gerade nach Europäischen Normen gemacht wurde. Undichte Leitungen, wirre Verkabelung der Elektrik, die Materialwahl ist meist nach dem Motto, das billigste ist auch das Beste. 
Ein Makler hat generell nur ein Interesse, das ist seine Provision und nicht mehr oder weniger, dafür ist er bereit alles zu tun! Was nicht immer automatisch vom Vorteil für den Käufer ist. 
Wenn man eine Immobilie zu beabsichtigen kauft, nicht nur die Immobilie auch besichtigen sondern genau auch notieren wo, in welchen Stock und welche Türe. Gerne werden hier Wohnungen gezeigt, die schön hergerichtet sind und alles augenscheinlich in Ordnung ist. Im Kaufvertrag wird aber dann die Wohnung daneben, drüber oder drunter geschrieben, die man dann nicht mal gesehen hat. Teilweise dann auch noch kleiner sind, als die Wohnung die man gesehen hat. Kommt auch immer wieder vor. Selbst bei einem Notar sollte man achtsam sein, der möchte auch nur sein Geld und sind teilweise sogar in solche Geschäfte eingeweiht. Man sollte beim Kauf von einer Immobilie sehr vorsichtig sein und vor allem aufmerksam.

[Mike]

Aus eigener Erfahrung noch einige wichtige Dinge, die beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten sind:

1. Die oberste Etage möglichst meiden, auch wenn die Aussicht noch so schön ist und einem niemand auf dem Kopf herum tanzt. Die darüber liegende Dachterrasse ist oft nur unzureichend abgedichtet was zunächst nicht auffällt, da es in Marokko nur selten regnet. Beim ersten stärken Winterregen tropft es dann durch die Decke. Außerdem kann es vorkommen, dass der Aufzug mangels Wartung nach einiger Zeit seinen Dienst quittiert (s.u.).
   
2. Bei der Besichtigung auch einen Blick in die Tiefgarage werfen, falls vorhanden. Oft sind die Grundrisse so eng oder die Stützpfeiler so ungünstig platziert, dass das Ein- und Ausparken von allem, was größer als ein Smart ist, zur Millimeterarbeit mutiert.
   
3. Das größte Problem ist der oft vernachlässigte Unterhalt der Gebäude. Viele betuchte Marokkaner, oft im Ausland lebend, kaufen Immobilien als reine Kapitalanlage bzw. Spekulationsobjekt. Selbst genutzt oder vermietet wird die Wohnung nicht. Oft steht in einem Neubau die Hälfte der Wohnungen leer. Die Eigentümer wollen dann nicht einsehen, dass sie trotzdem für den Unterhalt zahlen sollen. Irgendwann vermüllt dann der Hauseingang, der Aufzug bleibt stehen, im schlimmsten Fall bleibt das Treppenhaus dunkel, weil die Stromrechnung für die Beleuchtung nicht gezahlt wurde. Ein befreundetes französisches Ehepaar hat sich vor Jahren in der Palmeraie von Marrakech eine 3-Zimmer-Wohnung gekauft. Anfangs war die ganze Anlage sehr nobel und gepflegt. Inzwischen sind die Gemeinschaftsanlagen immer mehr heruntergekommen, die Beleuchtung der Wege defekt, der Swimmingpool trocken, da das Geld für eine Reparatur fehlt. Da der Gärtner nicht mehr bezahlt wird, verwildert der Garten. Beim Kauf daher drauf achten, dass eine funktionierende Eigentümergemeinschaft (Syndic) existiert. Eine gebrauchte Immobilie ist da oft die bessere Wahl, weil man hier den Zustand direkt beurteilen kann. Bei einem Neubau weiß man nicht, was einem in Zukunft erwartet.
   

[Wolfgang]

@Marc und Mike
Ich glaube euch absolut, was ihr hier schreibt.
Hier mein eigener Fall: ich habe Ende März ganz spontan und in Windeseile entschlossen eine Wohnung in Mehdia (Kenitra) gekauft. Weil der Verkäufer ein aus den USA zurückgekehrter Einheimischer ist und auch selber im Haus lebt (er bewohnt die komplette oberste Etage, also direkt unter der Dachterrasse des Neubaus) war schnell ein Vertrauensverhältnis da. Und das hat sich seither bestätigt. Ich glaube, dass ich mit dieser Wohnung alles richtig gemacht habe. Im August haben wir sie sogar zwei Wochen lang für 150 € pro Tag vermietet. Gut, da sind noch Vermittlungsprovisionen zu bezahlen, dadurch kommt nicht alles auf dem eigenen Konto an.

Die Wohnung liegt in allerbester Strandlage direkt am Mehdia Plage. Im besten Gebäude von Mehdia. Für die Qualität hat der „Amerikaner“ gesorgt. Den Sonnenuntergang haben wir tagtäglich auf dem Balkon oder der riesigen Dachterrasse. Alle Einbauten wie Küchenmöbel oder Türen sind von bester Qualität, so dass die Aussage des Verkäufers „5 Sterne-Qualität“ sicher richtig ist. Die Wohnung war etwas teurer als andere, aber sicher die richtige Entscheidung, da Qualität und Lage einfach 1 A sind. Hier kann der Wert nur steigen. Im Sommer war trotz Corona eine hohe Nachfrage von inländischen Urlaubern da, die dafür beinahe jeden Preis bezahlen (dabei haben Bilder sowie Tisch und Stühle noch gefehlt). Das gesamte EG ist im wesentlichen Pool, Tischtennisplatte, Umkleideräume, Toilette etc.

Es ist noch eine einzige Wohnung frei mit Blick zum Ozean. Die wollte ich eigentlich zusätzlich kaufen, habe mich aber, auch wegen der Coronalage, dann anders entschieden. Weil ich nicht finanzieren wollte. Aber eigentlich muss man diese Wohnung in der gebotenen Qualität und Lage am 5 km langen Top-Strand (den europäische Touristen trotzdem kaum kennen) kaufen.

[Ahnma]

Hallo zusammen,

ich bin neu hier im Forum und freue mich, dass hier so viele interessante Themen  zusammen getragen wurden.

Hi Barbara! Erst einmal: Herzlich willkommen im Forum!  Schön, dass du dabei bist!

Bei deiner speziellen Frage kann ich dir leider nicht helfen, aber ich drücke dir die Daumen, dass eine andere Person hier im Forum weiter weiß!

[Touria]

Hallo Mike,

ich bin neu hier und Deine Tips sind wirklich interessant, wenn man als Hausbesitzer eventuell einen Verkauf plant, auf was man da alles achten muss. Bin jetzt schon überfordert   .

Gruß

Touria

Hallo/Salam,

als Neuling in diesem Forum möchte ich alle hier recht herzlich begrüßen. Ich bin seit knapp 18 Jahren mit einer marokkanischen Frau verheiratet und wir haben sowohl einen Wohnsitz in Schwaben als auch in Rabat. Ich würde hier gerne meine Erfahrungen teilen.

Zum Wohneigentumserwerb:
Als Ausländer kann man problemlos Wohneigentum erwerben, vom Gegenteil habe ich noch nie gehört. Ausnahmen könnte es allenfalls bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen (logement economique) geben, da kenne ich mich nicht aus. Ich und meine Frau haben Ende 2019 eine Wohnung in Rabat gekauft, leider nicht ganz billig. Meine Frau hat 2/3 des Kaufpreises beigesteuert, ich 1/3. Genauso steht es auch im Kaufvertrag und wir sind beide als Eigentümer im Grundbuch.

Dennoch gibt es einige Dinge zu beachten, wenn man keine böse Überraschung erleben will:

1. Die meisten Privatverkäufer wollen einen Teil des Kaufpreises "schwarz unter dem Tisch", d.h. der offiziell registrierte Preis ist viel niedriger als der tatsächlich gezahlte. Der Grund ist die Steuer, die auf den Zugewinn bei Wiederverkauf gezahlt werden muss. Da die Kaufpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, lässt sich da natürlich sparen. Vor diesen Praktiken kann ich nur dringend abraten. Erstens ist Steuerhinterziehung (und Beihilfe dazu) auch in Marokko strafbar, zweitens kommt die böse Überraschung dann beim Wiederverkauf der Immobilie. Leider ist es insbesondere in den Zentren der Großstädte kaum möglich, eine Wohnung ohne Schwarzgeldforderung zu finden. Wir haben jahrelang in Rabat gesucht und sind immer wieder abgeblitzt, wenn es auf die Zahlungsmodalitäten kam.
   
2. Sollte die Immobilie zumindest teilweise mit Devisen bezahlt werden, sollte das Geld zunächst in Euro auf ein Dirham-convertible-Konto einer marokkanischen Bank überwiesen werden. Nur so besteht die Möglichkeit, das Geld bei einem Verkauf wieder nach Europa zuückzuholen. Allerdings habe ich noch nicht ausprobiert, ob das im Ernstfall wirklich funktioniert.
   
3. Nach Unterzeichnen des Kaufvertrags sollte der Kaufpreis an den Notar gezahlt werden, nicht direkt an den Verkäufer. Der Notar gibt das Geld erst dann weiter, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. Anders als in Deutschland gibt es keine Auflassungsvormerkung, die verhindert, dass ein betrügerischer Verkäufer die Immobilie mehrfach über verschiedene Notare verkaufen kann. Voraussetzung ist natürlich, dass der Notar vertrauenswürdig ist.
   
4. Niemals eine vermietete Immobilie kaufen, auch wenn versprochen wird, dass die Mieter bald ausziehen oder ihnen leicht gekündigt werden kann! Mieter sind in Marokko noch besser geschützt als in Deutschland und da die Mieten noch rasanter gestiegen sind als die Kaufpreise, wird kaum einer seine Wohnung freiwillig verlassen. Eigenbedarfskündigungen gibt es nicht. Selbst wenn ein Mieter verstirbt, können die Erben weiter in der Wohnung bleiben.
   
5. Viele Eigentümer kaufen eine Wohnung als Kapitalanlage bzw. Spekulationsobjekt und lassen sie dann leer stehen. Da sie dort nicht wohnen, sehen sie oft nicht ein, dass sie für die Gemeinschaftskosten wie Aufzugswartung, Reparaturen am Dach, etc. mit aufkommen müssen. Entweder zahlen dann die restlichen Eigentümer alles oder das Gebäude verkommt mangels finanzieller Mittel. Einem französischen Bekannten ist das widerfahren, der eine Wohnung in der Palmeraie von Marrakech gekauft hat. Die einst luxoriöse Anlage verfällt immer mehr, da die Zahlungen für Gärtner, Müllsammler etc. ausbleiben. Inzwischen bereut er den Kauf, könnte die Wohnung wegen des schlechten Zustands aber nur mit Verlust verkaufen.
   
6. Bei Häusern mit Tiefgarage unbedingt testen, ob man den zugeteilten Parkplatz gut anfahren kann. Ich habe Häuser erlebt, wo die Stützen im Keller so eng gesetzt waren, dass man selbst mit einem Smart kaum in seine Parkbucht kommt.
   
7. Wenn man sich mit dem Markt nicht sehr gut auskennt, kann es tatsächlich sinnvoll sein, einem Einheimischen seines Vertrauens die Preisverhandlungen zu überlassen. "Langnasen" werden vielfach stark überhöhte Preise angeboten, die sich auch durch Verhandeln dann kaum noch senken lassen. Den Kaufvertrag sollte(n) natürlich nur der (oder die)unterschreiben, der bezahlt.
   

Schöne Grüße

Mike